Споры связанные с имуществом на земельном участке


Арбитражные споры В цивилистической науке существует деление прав на обязательственные и вещные. Последние, в свою очередь, подразделяются на право собственности и иные вещные права, именуемые ограниченными вещными правами или правами на чужие вещи. К числу таких прав относятся сервитуты, представляющие собой права пользования чужим недвижимым имуществом в установленных пределах. Еще во времена Древнего Рима возникали ситуации, когда пользование недвижимой вещью было невозможно без использования чужого недвижимого имущества, которое зачастую по своему расположению было призвано служить первому.

Для урегулирования споров между владельцами соседних земельных участков о праве прохода, проезда через земельный участок, прогоне через него скота к водопою, заборе воды из колодца, возможности опереть свое здание на дом соседа в римском праве была разработана конструкция сервитутов.

Спор по долевой собственности

В советском праве сервитуты отсутствовали, что было обусловлено прежде всего признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота. В современном российском законодательстве норма, посвященная сервитутам, появилась в Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22. Долгое время действие главы 17 ГК РФпосвященной праву собственности и другим вещным правам на землю, было приостановлено до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

С принятием Земельного Земельный кодекс Лесного Лесной кодексВодного Водный кодекс и Градостроительного Градостроительный кодекс кодексов количество норм, посвященных сервитутам, увеличилось. Установление сервитутов призвано решать конфликты, возникающие между собственниками соседних объектов недвижимости. Однако, поскольку законодательство о сервитутах еще до конца не сформировалось, оно не лишено пробелов и противоречий.

Противоречивость действующего законодательства обусловливает необходимость проведения обобщений и подготовки обзоров правоприменительной практики, что является одной из ступеней на пути формирования ее единства.

Важное значение для единообразного применения законодательства арбитражными судами, безусловно, имеет позиция федерального арбитражного суда округа. Анализируя статистические показатели работы Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа далее - ФАС СЗОможно увидеть, что число споров об установлении сервитутов по сравнению с количеством споров, связанных с другими правами на недвижимое имущество, невелико.

Однако изучение судебно-арбитражной практики свидетельствует о том, что при применении норм, связанных с установлением сервитутов, возникает немало вопросов. Данный обзор призван рассмотреть некоторые из них и обозначить основные подходы к разрешению дел указанной категории на основании принятых в 2007 - 2009 гг.

  • Особенностью земельных споров в отношении права собственности является то, что из всех объектов земельных отношений, перечисленных в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в качестве объекта права частной собственности могут выступать только земельные участки;
  • Общество-1, являющееся собственником нескольких зданий, обратилось в арбитражный суд с иском о признании за ним права ограниченного пользования сервитута частью земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости;
  • Суд, рассматривая иск, устанавливает;
  • Земельный кодекс Российской Федерации подчеркивает, что земельное законодательство основывается на принципе учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю статья 1;
  • Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Действующее законодательство содержит примерный перечень целей, для которых может быть установлен сервитут.

К таковым в силу пункта 1 статьи 274 ГК РФв частности, относится обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Отраслевые кодексы расширяют этот перечень. Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать соответствующую необходимость и невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом Постановления ФАС СЗО от 16. В большинстве случаев отказ в удовлетворении требований об установлении сервитутов связан с недоказанностью истцами названных обстоятельств.

Сервитут должен осуществляться наиболее оптимальным способом, то есть быть наименее обременительным для того объекта недвижимости, в отношении которого он установлен служащей вещи. Индивидуальные предприниматели обратились в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга далее - КУГИ об установлении частного сервитута - права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения прохода и проезда к принадлежащей истцам на праве общей долевой собственности части здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество, которое совместно с истцами является собственником долей в праве общей долевой собственности на спорное здание, частично расположенное на земельном участке, предоставленном обществу в аренду.

В обоснование своих требований истцы сослались на то, что единственный проход и проезд к принадлежащей им на праве собственности части здания возможен и длительное время был фактически организован через спорный земельный участок, арендатором которого являлся завод. Однако на пути к зданию завод установил закрытую проходную, что лишило истцов возможности проходить или проезжать через указанный земельный участок и свободно заниматься предпринимательской деятельностью в принадлежащих им помещениях.

От представителя собственника земельного участка КУГИ истцы не получили ответа на предложение заключить соглашение об установлении сервитута, и тем самым оно не было достигнуто. В процессе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что названный земельный участок, ранее находившийся в государственной собственности, приобрел в собственность завод.

Решением суда иск удовлетворен, за истцами признано право ограниченного пользования земельным участком сервитут со следующими условиями: Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал, что эксплуатация предпринимателями принадлежащих им помещений невозможна без использования земельного участка завода, примыкающего к зданию, в котором расположены помещения истцов.

Постановлением апелляционного суда Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04. Судами установлено, что доступ к помещениям, используемым в предпринимательской деятельности истцами, возможен либо через примыкающий к отдельному входу в эти споры связанные с имуществом на земельном участке земельный участок завода, либо путем прохода-проезда через земельный участок и помещения общества.

Судебные споры с недвижимостью

Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция указала на то, что суды не проверили, какой из двух возможных вариантов организации беспрепятственного прохода-проезда к помещениям истцов является наиболее оптимальным, исходя из равенства правовых интересов истца и пользователей смежных земельных участков - завода и общества Постановление ФАС СЗО от 04. Для установления сервитута сервитуарию необходимо обратиться к собственнику служащей вещи.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга далее - КЗРиЗ в установлении проходов и проездов в соответствии с распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга далее - КГА и проектом границ землепользования и обязании КЗРиЗ установить обременения в форме беспрепятственного прохода-проезда.

Решением, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.

При рассмотрении дела судами установлено, что истец является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который он арендует для использования под базу технического обслуживания флота. Проход-проезд к этому земельному участку осуществляется через земельные участки, принадлежащие обществу-2 и находящиеся в долгосрочной аренде у общества-3.

В ответ на обращение общества-1 с просьбой упорядочить пользование земельным участком и определить границы и площади ограниченных в использовании частей участка в соответствии с распоряжением КГА и проектом границ землепользования для установления обременения в форме беспрепятственного прохода-проезда КЗРиЗ сообщил о необходимости обратиться к собственнику спорных земельных участков для заключения соглашения об установлении сервитута.

Оставляя состоявшиеся по делу судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции указал на то, что, поскольку истец требует упорядочить пользование земельным участком, собственником которого является общество-2, в силу предписаний статьи 274 ГК РФ истец должен обратиться за заключением соглашения об установлении сервитута к обществу-2. В соглашении об установлении сервитута среди прочих условий стороны вправе оговорить условия ограниченного пользования соседним земельным участком, срок установления частного сервитута, соразмерную плату за пользование этим участком.

Следовательно, требования общества-1 об обязании установить обременение на земельный участок заявлены к лицу, которое в силу закона не обладает названным правом Постановление ФАС СЗО от 04. По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению сторон.

В случае недостижения согласия сервитут может быть установлен по решению суда, которое в таком случае заменяет соглашение сторон. Инициатива в установлении сервитута обычно исходит от сервитуария. Однако не стоит исключать случаи, когда такая инициатива может принадлежать собственнику служащей вещи например, фактические отношения по использованию служащей вещи собственником господствующей вещи не оформлены. Право требовать установления сервитута предоставлено лицу, которое не может пользоваться своим имуществом без установления права ограниченного пользования чужим имуществом, однако закон не возлагает на сервитуария обязанности заключить с споры связанные с имуществом на земельном участке недвижимости соглашение о сервитуте.

  1. Если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Рассматривая заявленные исковые требования, районный суд произвел раздел дома, с учетом изменения долей, выделил каждому из сособственников фактически занимаемые жилые помещения, а также произвел раздел земельного участка, на котором расположено домовладение.
  2. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГКРФ.
  3. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В силу абзаца 3 пункта 9.
  4. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.
  5. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Чем может быть опасен спор о собственности для владельца, который становится ответчиком в деле?

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу-2 об обязании заключить соглашение об установлении споры связанные с имуществом на земельном участке на встроенные нежилые помещения лестничные клетки, тамбур, вестибюль на первом этаже; лестничные клетки на втором, третьем, четвертом этажах на условиях проекта соглашения, представленного истцом.

Решением, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13. В обоснование исковых требований общество-1 указало на то, что в состав принадлежащих ему помещений входят вестибюль, лестничные клетки, тамбуры, которыми пользуется общество-2 для прохода в принадлежащие ему в том же здании помещения, не внося соразмерной платы за.

Кроме того, по мнению истца, иск об установлении сервитута определении его условий может быть заявлен любой из сторон. Суд кассационной инстанции признал отказ в иске правомерным, поскольку из анализа пункта 3 статьи 274, статьи 277 Статья 277 ГК РФ и пункта 1 статьи 421 ГК РФ следует, что право требовать установления сервитута предоставлено лицу, в интересах которого устанавливается сервитут и которое не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.

Общество-1 не может требовать от общества-2 ограниченного использования принадлежащего обществу-1 недвижимого имущества. Законом не предусмотрена обязанность лица, которому для использования принадлежащей ему недвижимости необходимо предоставление права ограниченного пользования чужой недвижимостью, заключить с собственником этой недвижимости соглашение об условиях сервитута. Кроме того, кассационная инстанция указала, что истец не лишен возможности защитить права, которые он считает нарушенными использование ответчиком помещений без внесения соразмерной платыв ином порядке, поскольку в силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения Постановление ФАС СЗО от 16.

Достаточным основанием для обращения в суд с требованием об установлении сервитута является недостижение соглашения об установлении или условиях сервитута. Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к заводу об установлении сервитута в отношении принадлежащего ответчику земельного участка и об обязании ответчика обеспечить через свою территорию свободный проход людей и проезд транспортных средств к производственному цеху и земельному участку, принадлежащим истцу.

Определением суда первой инстанции исковое заявление оставлено без рассмотрения применительно к пункту 2 статьи 148 АПК РФ в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

  • О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами далее - судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляют дать следующие разъяснения;
  • В большинстве случаев отказ в удовлетворении требований об установлении сервитутов связан с недоказанностью истцами названных обстоятельств;
  • В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ;
  • В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Постановлением апелляционного суда названное определение отменено, дело передано в суд первой инстанции для рассмотрения вопроса по существу. При рассмотрении дела судами установлено, что по согласованию с прежним собственником земельного участка общество осуществляло проход к своему земельному участку и объекту недвижимости через принадлежащий ответчику соседний земельный участок с проходящей по нему центральной автодорогой.

Однако в связи с установлением новым собственником ограничений для проезда автотранспорта истца последний обратился к заводу с предложением подписать соглашение о порядке ограниченного пользования земельным участком. Суд первой инстанции, оставляя исковое заявление общества без рассмотрения, сослался на пункт 2 статьи 148 АПК РФ, согласно которому основанием для оставления заявления без рассмотрения является несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Отменяя определение суда первой инстанции об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд апелляционной инстанции указал на то, что в силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ условием для обращения в суд является не само по себе получение от другой стороны досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, в связи с чем нельзя считать, что названной нормой предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора в смысле пункта 2 статьи 148 АПК РФ.

Кассационная инстанция согласилась с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку под установленным федеральным законом или договором претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определенную процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом или договором предусмотрены конкретные действия, которые стороны обязаны совершить до передачи возникшего между ними спора на разрешение арбитражного суда. Пунктом споры связанные с имуществом на земельном участке статьи 274 ГК РФ такая процедура не предусмотрена, а из буквального толкования данной нормы следует, что достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между сторонами спора.

Поскольку судом установлены отсутствие у истца возможности осуществлять через принадлежащий ответчику земельный участок проезд к своему земельному участку, неоднократные заявления о наличии у него потребности в ограниченном использовании земельного участка ответчика, однако действия ответчика не свидетельствуют о его намерениях урегулировать данный вопрос во внесудебном порядке, апелляционный суд правомерно указал на то, что при указанных обстоятельствах, подтверждающих недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, общество было вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском, который подлежал рассмотрению по существу Постановление ФАС СЗО от 24.

Установление публичного сервитута - существенное условие сделки приватизации. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными постановления главы администрации о предоставлении обществу земельного участка площадью 10 019,10 кв. Решением суда первой инстанции оспариваемое постановление признано не соответствующим статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФ и не действующим в части обременения земельного участка правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков и третьих лиц.

При новом рассмотрении решением суда первой инстанции постановление главы администрации и договор купли-продажи признаны в оспариваемой части недействительными. Из материалов дела видно, что общество, являющееся арендатором земельного участка площадью 10 019,1 кв. Постановлением главы администрации обществу в собственность для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу, предоставлен земельный участок. В постановлении указано, что часть земельного участка площадью 623 кв.

На основании данного споры связанные с имуществом на земельном участке муниципальное образование и общество заключили договор купли-продажи названного земельного участка, в котором указано на наличие обременения земельного участка правом прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обременение спорного земельного участка обладает признаками публичного сервитута, который установлен с нарушением ЗК РФ и нарушает права истца; поскольку публичный сервитут в надлежащем порядке не установлен и оспариваемое обременение не может быть признано частным сервитутом, оспариваемый абзац договора купли-продажи является недействительным.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, указал на несоответствие его выводов статье 217 ГК РФ и статье 31 Федерального закона от 21. При совершении сделки по приватизации данного участка общество согласилось с этим обременением и подписало договор купли-продажи, содержащий условие об обременении, без возражений, то есть приняло на себя обязательство допускать ограниченное использование приватизированного земельного участка.

Поэтому апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии нарушений прав общества оспариваемым постановлением.

Больше материалов по теме:

Согласно статье 31 Закона о приватизации при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными названным Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Полезно знать:
Постановление о переводе земельного участка из одной категории в другую

Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Постановлением главы администрации принято решение в соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ о приватизации спорного земельного участка и установлены существенные условия приватизации, обязательные для исполнения продавцом и покупателем, в том числе названный сервитут.

Договор выкупа сторонами исполнен. В том случае, если покупатель государственного или муниципального имущества считает, что существенные условия выкупа не соответствуют закону и нарушают его права, он вправе оспорить сделку по приватизации. Поскольку условие об обременении названного участка правом прохода-проезда к соседним участкам является существенным условием сделки по приватизации и без такого существенного условия в силу статьи 432 ГК РФ и пункта 4 статьи 31 Закона о приватизации сделка по приватизации не могла бы быть заключена, то сделка может быть оспорена целиком, а не только ее часть, содержащая существенное условие.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае установления сервитута на безвозмездной основе право лица на получение соразмерной платы будет нарушено.

  • Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца;
  • Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца;
  • По смыслу приведенных норм выбор способа защиты гражданских прав не может быть произвольным и определяться только мнением истца.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд к обществу-2 с иском, содержащим, среди прочего, требование об обязании ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании нежилыми помещениями, расположенными в торговом комплексе.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования и просил установить бессрочный и безвозмездный сервитут на нежилые помещения, расположенные в здании торгового комплекса, определив время прохода для работников и арендаторов с 7. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, находящиеся в торговом комплексе. В том же торговом комплексе расположены нежилые помещения, принадлежащие обществу-2.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственник имеет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута пункт 3 статьи 274 ГК РФ.

При рассмотрении дела судами установлено, что требование истца об установлении сервитута в отношении нежилых помещений ответчика обусловлено отсутствием у одного из принадлежащих истцу помещений доступа к уличному пространству.

Однако поскольку помещения ответчика также не имеют такого доступа, то право истца по владению и пользованию своим имуществом не может быть обеспечено установлением сервитута на названные помещения. Часть нежилых споры связанные с имуществом на земельном участке ответчика представляет собой лестничные пролеты, ведущие на второй этаж здания, на котором расположено принадлежащее истцу нежилое помещение. Установление обременения на оба лестничных пролета одновременно невозможно, поскольку общество-1 не обосновало необходимость обременения обоих лестничных пролетов для обеспечения его нужд как собственника.

ВИДЕО: Раздел недвижимости. Выделение доли собственника из общего имущества.