Приватизация общего имущества в коммунальной квартире


Комната в коммунальной квартире как объект права собственности Халдеев А. В судебной практике неоднократно возникали вопросы, связанные с определением гражданско-правового режима комнат в коммунальных квартирах и возможностью признания их самостоятельным объектом права собственности. Появление данных вопросов обусловлено отсутствием четкого, непротиворечивого законодательного регулирования в условиях проведения жилищной приватизация общего имущества в коммунальной квартире, установлением запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах приватизация общего имущества в коммунальной квартире переходе к многообразию форм собственности на жилые помещения, активным развитием гражданского оборота, целями и задачами государственной жилищной политики, направленной на ликвидацию коммунальных квартир.

В действовавшем жилищном законодательстве вопрос о признании комнат в коммунальных квартирах в домах государственного жилищного фонда объектом жилищных прав был решен положительно. Так, в силу ст. Если пользование комнатами в коммунальных квартирах по отдельным договорам найма в условиях государственной и муниципальной собственности на жилищный фонд не требовало постановки вопроса о возможности признания комнат объектами гражданских прав, то ситуация коренным образом изменилась с началом процесса приватизации жилищного фонда.

Принятый в 1991 г. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" понимал под приватизацией жилья бесплатную передачу или продажу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Однако при этом Закон устанавливал общий запрет на приватизацию отдельных жилых помещений в квартирах коммунального заселения, допуская при определенных условиях возможность приватизации коммунальных квартир в целом всеми проживающими в них нанимателями ст.

Таким образом, на первом этапе формирования частного жилищного фонда и рынка жилья в России законодатель исключал возможность введения в гражданский оборот путем приватизации отдельных комнат в коммунальных квартирах. Данное правовое регулирование ставило нанимателей комнат в коммунальных квартирах при приватизации в заведомо неравное положение с нанимателями квартир, фактически закрепляя неравенство прав граждан в зависимости от условий их проживания.

Возникшее противоречие усилилось с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. Признание комнат в коммунальной квартире предметом договора купли-продажи по сути означало признание их объектом права собственности, в то время как установленный законом запрет на приватизацию комнат по-прежнему сохранял силу.

Оформление приватизации комнаты в коммунальной квартире

Указанные противоречия получили оценку в решениях Верховного Суда РФ, который со ссылкой на положения ст. В окончательном виде законодательный запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах устранен с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г.

Полезно знать:
Что значит покупка и продажа собственного недвижимого имущества

Конституционный Суд РФ указал, что предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении их действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим.

Таким образом, в судебной практике утвердилась правовая позиция, согласно которой комнаты в коммунальных квартирах, занимаемые по договору найма, могут являться самостоятельным объектом приватизации и переходить в собственность граждан. Данная позиция, предполагающая следующим шагом необходимость признания комнат в коммунальных квартирах самостоятельным объектом права собственности, далеко не сразу нашла свое логическое продолжение в судебной практике.

Несмотря на определенность, внесенную в решение вопроса о возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, в практике судов общей юрисдикции еще долгое время отсутствовал единый подход к вопросу о признании комнат в коммунальных квартирах "полноценным" самостоятельным объектом гражданских прав и прослеживалась явно выраженная тенденция к признанию комнат, входящих в состав коммунальных квартир, частью этих квартир как единственно возможных целостных объектов права собственности.

Показательно в этом отношении следующее гражданское дело, возникшее из спора о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире, рассмотренное высшими судебными инстанциями страны. Правило о преимущественном праве покупки установлено в ст.

  • Дом попал на расселение,но ни кто не знает что делать с местами общего пользования;
  • В судебной практике неоднократно возникали вопросы, связанные с определением гражданско-правового режима комнат в коммунальных квартирах и возможностью признания их самостоятельным объектом права собственности;
  • В части признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между Б;
  • Подписать согласие на увеличение его доли в общем имуществе данной квартиры собственники дают письменное согласие на это.

Считая, что данное право распространяется на нее, А. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. Последующие судебные инстанции Московского городского суда с решением суда согласились.

Комната в коммунальной квартире как объект права собственности

В части признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между Б. Судами, рассматривавшими дело, установлено, что М. Позже, в 2001 г. Признавая наличие у А. Из этого был сделан вывод о том, что при продаже комнаты предметом договора фактически являлась приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действовало установленное ст.

Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире

Судебная коллегия акцентировала внимание на том, что самостоятельным объектом недвижимости, т. Данный вывод был мотивирован ссылкой на положения главы 18 Гражданского кодекса РФ, в которых объектом права собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме; ст. Разрешая дело, Президиум пришел к выводу о том, что у А. Спорная изолированная комната находилась в собственности М. N 25-П, указав при этом, что изолированная комната в коммунальной квартире может являться объектом права собственности; у собственников комнат возникает право общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире; доля в праве общей собственности не может быть отчуждена самостоятельно и всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире.

N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в действ. Президиум указал на неправильное толкование судами положений ст. Нетрудно заметить, что главным "камнем преткновения", определившим судьбу данного спора о преимущественном праве покупки, стал вопрос о гражданско-правовом режиме комнаты в коммунальной квартире.

При решении данного вопроса одни судебные инстанции пришли к выводу о том, что комната является только вещественным выражением доли в праве общей собственности приватизация общего имущества в коммунальной квартире квартиру частью квартиры и признали за А.

Известно, что вопрос о признании того или иного материального блага объектом гражданских прав и установлении тем самым в отношении его определенного правового режима относится к ведению законодателя, определяющего в каждом конкретном случае, в устанавливаемых им правовых нормах, степень правового регулирования общественных отношений, складывающихся по поводу объекта. Очевидно также, что при этом правовой режим объектов как совокупность установленных в отношении их нормативно-правовых предписаний определяется их значением, естественными свойствами, полезными характеристиками, позволяющими удовлетворять те или иные потребности.

Сказанное имеет непосредственное отношение к рассматриваемому делу, в котором при решении вопроса о возможности признания комнаты в коммунальной квартире объектом права собственности предметом судебного толкования и применения стали положения законодательства, определяющие правовой режим жилых помещений в коммунальных квартирах.

  1. При вступлении во владение частной собственностью комнаты в коммунальной квартире граждане получают преимущества, но при этом теряют ряд возможностей, которые могут реализовать в дальнейшем.
  2. Стоимость таких услуг по Москве и Московской области может колебаться от 5 до 15 тысяч рублей, в зависимости от того, сколько документов нужно будет подготовить и собрать. То есть, со временем, каждая отдельная семья стала занимать отдельные комнаты.
  3. Такая коммунальная квартира не является по сути коммунальной. Общее имущество квартиры — это прихожая, коридор, кухня, санузлы, кладовые и др.
  4. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в действ.

Как видно из судебных постановлений, выводы Судебной коллегии Верховного Суда РФ и нижестоящих судов о нахождении квартиры в общей долевой собственности А. Очевидно, что приведенное утверждение Судебной коллегии, мотивированное ссылкой на ряд нормативно-правовых актов в том числе строительные нормы и правилаподразумевало наличие объективных отличий комнат в коммунальных квартирах от квартир, не позволяющих выделить комнаты в отдельный вид недвижимого имущества и считать их самостоятельным объектом права собственности.

Квартира в целом, приватизация общего имущества в коммунальной квартире имеющая непосредственной связи с приватизация общего имущества в коммунальной квартире, может быть отнесена к недвижимым вещам лишь постольку, поскольку она является составной частью прочно связанного с землей многоквартирного жилого дома и не может быть перенесена в другое место без изменения при этом местонахождения дома в целом.

Комната в коммунальной квартире, являясь ее частью, обладает той же самой опосредованной через дом связью с земельным участком, позволяющей характеризовать ее как недвижимое имущество. В жилищном законодательстве комнаты в коммунальных квартирах традиционно рассматриваются не просто в качестве помещений, составляющих часть квартиры, дома, а признаются жилыми помещениями наряду с квартирами и жилыми домами.

Признание в законодательстве комнат в коммунальных квартирах самостоятельным видом жилых помещений одновременно означает признание их разновидностью недвижимого имущества. В связи с этим утверждение Судебной коллегии о признании объектом недвижимого имущества квартиры в целом, а не комнаты, входящей в ее состав, кажется по меньшей мере странным. Очевидно, что в рассуждениях Судебной коллегии Верховного Суда РФ применительно к рассматриваемому делу имело место некоторое смешение понятий "объекта недвижимости" и "объекта гражданских прав".

Жилые помещения, охватываемые понятием недвижимого имущества, признаются объектами гражданских прав ст. Так, жилое помещение может являться объектом права собственности, права пользования, владения и т. При этом действующее законодательство ст.

Поскольку право преимущественной покупки возникает лишь при отчуждении доли в праве общей собственности на имущество, постольку основным вопросом, влияющим на судьбу рассматриваемого спора, стал вопрос о признании комнаты в коммунальной квартире самостоятельным индивидуальным объектом права собственности, а не вопрос о признании комнаты объектом недвижимости - как он был сформулирован в Определении Судебной коллегии и решениях нижестоящих судов, рассматривавших.

Важно было решить, признается ли комната самостоятельным объектом гражданских прав или она может рассматриваться и учитываться в гражданском обороте исключительно в качестве составной части вещественного выражения идеальной доли в праве другого недвижимого имущества - квартиры.

Найти ответ на этот вопрос. Нужно лишь не забывать о том, что предметы материального мира и другие блага, в отношении которых действующее гражданское законодательство допускает возникновение прав и обязанностей субъектов, признаются в законе объектами гражданских прав ст. Совокупность таких объектов, иерархически выстроенных в зависимости от их правовых режимов, представляет собой систему объектов гражданских прав, в которой каждая категория объектов, описывающая определенный круг явлений и предметов материальной действительности, одновременно в качестве вида, подвида, разновидности и т.

Как отмечалось, комнаты в коммунальных квартирах являются самостоятельной разновидностью недвижимого имущества, в отношении которой закон допускает совершение различных сделок договора найма, договора передачичто однозначно свидетельствует в пользу признания комнат в коммунальных квартирах самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Казалось бы, исходя из описанного выше, решение вопроса о признании комнаты самостоятельным объектом гражданских прав не должно было вызвать каких-нибудь серьезных затруднений.

Однако все оказалось не так. Дело в том, что в практике приватизация общего имущества в коммунальной квартире общей юрисдикции наряду с позицией о возможности приватизации отдельных комнат в коммунальной квартире утвердилась позиция о признании коммунальной квартиры неделимой вещью, поступающей при приватизации в общую долевую собственность нескольких лиц п.

При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Указанная позиция о возможности раздела квартиры только при условии передачи изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа, означающая в абсолютном большинстве случаев признание квартиры неделимой вещью, не выдерживает критики.

Во-первых, следует отметить, что названные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ условия раздела квартиры о передаче изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа законодательством не предусмотрены. В соответствии с ч. Отдельная квартира и комната в коммунальной квартире - самостоятельные виды жилых помещений. Они объединены общим для всех жилых помещений родовым признаком - пригодностью для постоянного проживания и общим целевым назначением - использованием для проживания граждан.

Поскольку при разделе квартиры на изолированные жилые комнаты не происходит изменения ее функционального назначения, она изначально не может быть отнесена к неделимым вещам.

Во-вторых, возможность раздела квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, с логической неизбежностью вытекает из признания в законе комнаты в качестве самостоятельного вида жилых помещений и объекта гражданских прав. Поскольку квартиру и комнату в квартире можно рассматривать как целое и часть целого, постольку признание комнаты части целого жилым помещением наряду с квартирой целым означает потенциальную юридическую возможность деления квартиры. В-третьих, раздел квартиры в натуре отнюдь не предполагает полного деления всего общего имущества мест общего пользования, подсобных помещений, инженерного и санитарно-технического оборудования квартиры, которое в большинстве случаев является неделимым.

Важно не забывать о том, что квартира как единое целое представляет собой не что иное, как совокупность жилых и нежилых подсобных помещений, с установленным в них оборудованием, предполагающее использование их по одному общему назначению - для проживания граждан.

Поскольку совокупность разнородных элементов квартиры объединена общим целевым назначением, квартира должна рассматриваться как одна сложная вещь. Именно рассмотрение квартиры в качестве сложной вещи, образованной из нескольких вещей, имеющих различное индивидуальное назначение, дает ключ к пониманию вопроса о возможности раздела квартиры.

Раздел квартиры с соблюдением условия о сохранении ее целевого назначения ст. При таком разделе квартира как единая сложная вещь перестает существовать, и вместо нее появляются несколько различных вещей: Сохранение функционального назначения квартиры при ее разделе и признание комнат в коммунальной квартире жилыми помещениями становятся возможным лишь в силу наличия в квартирах мест общего пользования кухни, ванной, санузла, коридора и др.

Собственно говоря, именно существование в коммунальной квартире общего имущества и помещений, позволяющих использовать комнату для проживания, и делает ее жилой. Поскольку после раздела квартиры образуется несколько самостоятельных объектов - комнат, охватываемых термином "жилое помещение", и обособляется связанное с ними общим целевым назначением общее имущество коммунальной квартиры, не входящее в состав комнат, постольку на смену единой сложной вещи квартире приходит иная правовая конструкция - конструкция главной вещи и принадлежности.

  • Президиум указал на неправильное толкование судами положений ст;
  • Срок исковой давности по таким делам равен 3 годам;
  • Судебная коллегия акцентировала внимание на том, что самостоятельным объектом недвижимости, т;
  • Если же часть квартиры ещё является государственной, то сособственниками становятся собственник комнаты и государство.

Особенностью применения указанных положений к коммунальной квартире является наличие в ней нескольких главных вещей жилых помещений - комнат и одной принадлежности общего имуществасудьба которого в изъятие из общего правила не может быть определена договором по-иному, чем судьба главной вещи.

Общее имущество коммунальной квартиры, состоящее из совокупности нескольких подсобных помещений, установленного в них санитарно-технического оборудования и инженерных коммуникаций предназначенных исключительно для обслуживания данной квартирыобъединенных общим целевым назначением по обслуживанию жилых комнат, представляет собой сложную вещь.

В большинстве случаев общее имущество коммунальной квартиры как единая сложная вещь - неделимо, поскольку его составные части кухня, коридор, санузел и др. В связи с этим при разделе квартиры общее имущество в отличие от жилых комнат поступает в общую долевую собственность лиц, владеющих на праве собственности отдельными жилыми помещениями в коммунальной квартире. При этом применяются правила, установленные п. Таким образом, становится возможным раздел квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, пригодной для постоянного проживания.

Результатом такого раздела становятся появление вместо одной сложной вещи жилого помещения - квартиры двух и более простых главных вещей жилых помещений - комнат и сложной принадлежности общего имущества коммунальной квартиры. С учетом изложенного можно констатировать неудовлетворительность сформировавшегося в судебной практике подхода к рассмотрению отдельных квартир как потенциально неделимых вещей, раздел которых допускается лишь при наличии возможности передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений кухни, коридора, санузла и др.

Процедура оформления

Существование определенных объективных различий между комнатой и квартирой как между частью и целым очевидно, однако данные объективные отличия должны иметь значение для правоприменителя лишь в той форме, в какой они отражаются в нормах действующего законодательства. Признание комнат в коммунальных квартирах самостоятельным видом жилых помещений и объектом гражданских прав, установление режима общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры в законодательстве - факты, существование которых не замечать невозможно.

Однако данные обстоятельства не всегда находят должную оценку в судебной практике. Показательно в этом отношении ранее затронутое дело по спору о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире. Отменяя Определение Судебной коллегии и решения нижестоящих судов по данному делу, Президиум Верховного Суда РФ указал на то, что требования ст.

Собственник жилого помещения в коммунальной квартире такой возможности лишен, поскольку при продаже комнаты соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры автоматически передается новому собственнику следует судьбе приватизация общего имущества в коммунальной квартире вне зависимости от волеизъявления сторон.

Президиум признал, что М. Позиция Президиума представляется обоснованной, поскольку предметом договора купли-продажи которым распоряжается продавец действительно является принадлежащая ему комната, а никак не доля в праве общей собственности, судьба которой определяется автоматически при распоряжении жилым помещением.

Логично предположить, что иное толкование положений ст. В результате возможность распоряжения квартирой будет сопряжена для собственника с неоправданными затратами времени и сил для извещения всех заинтересованных лиц о продаже квартиры, а сам институт преимущественного права покупки утратит свойства эффективной правовой конструкции и станет дополнительной "обузой", препятствующей свободному осуществлению гражданских прав.

ВИДЕО: Право проживания семьи военнослужащего в служебной квартире